지난 편에 소개한 “좋은 집터의 고르기”도 힘들고 어려운 일이지만, 땅을 사들이고 집을 짓기 위한 각종 인허가를 받는 것조차 일반인이 이행하기에는 간단한 사항이 아니다.
전원주택의 터 사들이기는 혼자서 결정할 사항이 아니다. 주변에 경험이 있는 사람에게 묻거나, 경험이 많은 전문가의 의견을 구하거나, 요즘은 인터넷상으로 열람하고 참고할 수 있는 사이트들이 많이 있다.
일반적으로 집터 매입 시 공통으로 부딪치는 내용은 공부(지적도, 토지이용계획확인원, 등기부등본)상의 서류만 믿고 허가조건에 이상한 점이 없다고 판단하고 무작정 시도하다가 애꿎은 공무원들만 원망하고 낭패를 보는 경우가 많다. 비록 생활에 바쁘고 힘들더라도, 집터구입 현장을 여러 차례 답사하고 공부상의 서류와 대조하여 진입도로 등의 상태(도로폭, 소유자 등)를 자세히 파악하여야 한다. 아무리 조건이 완벽한 땅이라 하여도 같이 더불어 살아갈 인접 주민들의 반대가 있으면 안 된다. 시골일수록 배타적인 성격이 강하여 쉽게 외부인을 받아들일 수 없기에, 발생할 수 있는 민원을 사전에 막는 것도 땅을 구입할 때 반드시 챙겨야 하는 상식이라고 생각한다.

(가) 좋은 집터 마련

집터란 일반적으로 대지(垈), 농지(田, 畓), 임야(林)로 크게 분류된다.
그러므로 집터를 사들일 때, 땅의 종류에 따라 구입절차, 면적, 인허가 사항 등 거쳐야 하는 순서가 각각 다르다.
땅의 구입방법은 부동산 중개업자를 통하는 것이 일반적인 방식이므로 공인된 중개업자를 통하여 구입하는 것이 물건에 대한 현황을 상세히 알 수 있고 매수인은 믿고 거래할 수 있다.
그리고 사들일 땅의 공부상의 서류를 직접 확인하는 절차는 반드시 거쳐야 실수하지 않는다. 땅의 지목, 지역지구의 구분, 면적, 형태, 위치, 소유권, 채무상태 등을 표시한 지적도, 국토이용계획확인원, 토지대장, 등기부등본을 반드시 사전에 파악하고 현장과 비교 답사한 후 사들이는 것이 바람직하다.
①지적(임야)도 - 부지의 생김새, 진입하는 도로, 인접 대지와의 현황을 알 수 있다. 먼저 부지의 지목(대, 전, 답, 임야, 도 등으로 표시)을 확인한다. 대(垈)라고 표시된 필지를 구하면 가장 안전하나, 부득이 답, 전, 임야를 선택할 경우 농지전용, 형질변경, 지목변경작업을 개발행위 허가를 받아야 하므로, 전문설계기관에 의뢰하는 방법이 다소 비용이 지출되더라도 허가 관련 서류 만들기가 쉽다. 사전에 전문설계자와 협의하여 용역의뢰 해야 바람직하다고 사료 된다.
구입하고자 하는 부지에 진입도로(‘道’라고 표시됨)가 있는지, 폭이 4미터 이상 확보되는지 확인한다. 지적도상에 도로가 없더라도 농로로 포장되어 있는 사실상의 도로는 ‘현황도로’로 인정받을 수 있다.
②토지대장등본 - 부지의 소유자의 인적사항, 토지의 면적 등이 표시되므로 반드시 확인한다.
③국토이용계획확인원 - 용도지역에 따라 주택 건축허가에 제한을 받을 수 있으므로 서류발급 후, 해당지역 주무부서(일반적으로 군청의 주택업무담당)를 방문하여 별도로 거쳐야 하는 심의 내용(군사보호구역, 문화재보호구역, 상수도보호구역)이 있는지 꼭 확인하도록 하자.
④등기부등본 - 땅의 소유권을 확인할 수 있고 근저당 등 소유자의 채무상태를 확인할 수 있기에 반드시 발급받아 확인한다.
그밖에 식수, 전기, 전화설치, 하수 및 오수처리에 지장이 없는지 사전에 확인하는 것도 잊지 않는다.

(나)행정 절차

농지를 사들여 주택을 건축할 경우 농지전용허가(개발행위허가)와 함께 건축허가를 얻어야 하고, 임야에 건축할 경우 산지전용허가를 얻은 후 건축허가 절차에 따라 건축허가 얻고 반드시 착공신고 후에 시공을 한다.
이 모든 사항이 처음 하는 일반인에게는 생소하고 까다롭게 느껴지므로 해당지역의 전문기관(토목, 건축설계사무소)에 의뢰하면 건축주를 대신하여 모든 업무를 대행하여 준다.
다소 비용이 발생하더라도 관계 사무소에 의뢰하는 것이 신속하고 실수 없이 처리되리라 판단된다.
①농지전용허가 신청서 작성 구비서류 - 사업계획서, 매매계약서(또는 사용승락서), 지적도, 토지대장등본, 지형도, 시설물 배치도, 피해방지계획서, 자금소요계획서
최근 54년간 묶여 있던 농지제도 개선안이 발표되었다. 농림부에 따르면 도시민이 소유할 수 있는 농지의 규모가 확대되고 전용할 수 있는 면적의 제한을 없애거나 더 완화될 전망이다. 이제는 자생력이 없는 농업에 매달리지 않고 농지에 대한 규제를 과감히 해제하여 도시와 농촌 간에 균형 발전을 꾀하고자 하는 것이 목적이라 한다.
농지전용에 따른 부담금도 기존 일률적으로 책정하던 방법에서 당해 농지의 공시지가의 30%를 적용함으로써 금전적인 부담이 많이 완화되었다.
②산지전용허가 신청서 작성 구비서류 - 사업계획서, 산지내역서, 소유권증명서류, 임야도사본, 지형도, 산지전용예정지실측도, 입목축적조사서, 복구계획서

(다) 집터 구입비의 예상범위

집을 짓고자 하면 먼저 자금실행계획을 세워야 한다. 집터구입비, 설계용역비, 토목·건축공사비, 조경비, 부대공사비 외에 예비로 여윳돈도 생각해야 한다.
부지의 구입비는 지역의 여건에 따라, 지방의 실정에 따라 상당히 차이가 날 수 있지만 일반적으로 농지(전, 답)는 15-30만 원 정도, 임야는 10-20만 원 정도, 대지는 50-80만 원 정도가 적정하지 않을까 생각된다. 한 가지 꼭 숙지해야 할 사항은 대지일 경우는 별문제가 없지만, 농지나 임야는 조건이 어려울수록 토목공사비가 과다하게 지출되므로 선택에 주의하여야 한다.
아무쪼록 여유를 갖고 열심히 발품을 팔아야 좋은 땅을 구할 수 있을 것이다. 인내심을 갖고 내 가족의 행복한 보금자리를 위해 열심히 주변을 둘러보자.

다음호에는 토목공사 및 기초공사에 대해 알아본다.